東京地方裁判所 昭和２９年（ワ）６６９５号 判決
原告 盧原常一
被告 山内こめ 外四名
主文
被告らは原告に対し東京都渋谷区八幡通二丁目十六番地の二十にある木造瓦葺二階建一棟建坪二十四坪五合外二階十六坪（公簿上十八番地にある木造瓦葺二階建一棟建坪二十二坪五合外二階十五坪）の内向つて左側の一戸建坪十三坪二合五勺外二階八坪五合の左側の道路上にある木造トタン及び板葺平家建物置二棟各約二坪を収去してその敷地約四坪を明け渡し、且つ各自金七万四千二百六十円五十四銭を支払うべし。
原告のその余の請求を棄却する。
訴訟費用はこれを五分し、その四を原告、その余を被告らの各自負担とする。
この判決は原告勝訴の部分に限り仮に執行することができる。
事実
原告訴訟代理人は「原告に対し被告らは、（一）東京都渋谷区八幡通二丁目十六番地の二十にある木造瓦葺二階建一棟建坪二十四坪五合外二階十六坪（公簿上十八番地にある木造瓦葺二階建一棟建坪二十二坪五合外二階十五坪）の内向つて左側の一戸建坪十三坪二合五勺外二階八坪五合を明け渡し、且つ連帯して昭和二十六年四月一日からその明渡の済むまで一ケ月金千八百円の割合による金員を支払うべし。（二）右建物の向つて左側の道路上にある木造トタン及び板葺平家建物置二棟各約二坪を収去し、その敷地約四坪を明け渡すべし。（三）訴訟費用は被告らの負担とする。」との判決並びに仮執行の宣言を求め、その請求の原因及び被告らの主張に対する答弁として次のとおり述べた。
（一） 本件訴訟の被承継人山内光造は本訴係属後の昭和二十九年七月十日死亡し、被告らはその共同相続人として本件訴訟を承継したものである。
（二） 原告は昭和二十九年中山内光造に対し、その所有の前記請求の趣旨（一）記載の一戸（以下本件家屋と呼ぶ）を賃料一ケ月五十五円（但し昭和二十六年四月一日当時は既に千八百円に値上されていた）毎月末日払として期間の定めなく賃貸した。
（三） しかるに、光造は昭和二十六年四月中原告に無断で本件建物のうち店舗の部分を訴外ヤマトネオン株式会社に転貸したので、原告は同月三十日附翌五月一日到達の書面で光造に対し右無断転貸を理由として賃貸借を解除する旨の意思表示をした。よつて本件賃貸借は同日限り解除せられて終了した。
（四） 仮に前記解除が無効としても、本件賃貸借は次の理由により昭和二十六年五月十三日限り解除となり終了したものである。すなわち、光造は昭和二十五年中本件家屋の向つて左側の原告所有の私道上に何らの権原もなく、しかも、私道の交通の妨げとなるにも拘らず建坪約二坪の本件二棟の物置中公道より奥の方にある一棟（以下甲の物置と呼ぶ）を築造し、更に原告の右物置収去の要求に応じないばかりか、却つて、昭和二十六年四月末頃、右二棟の物置中公道に近い方にある一棟（以下乙の物置と呼ぶ）を築造したが、前記私道は災害等の場合に極めて重要な使命を有するものであり、借家人がかゝる私道上に物置を築造するのは借家人としての信義に反し賃貸借の継続を不能ならしめるものである（原告は本件家屋の外にその裏方に二坪四戸の家屋を所有しているが、このような場合は家屋所有者は市街地建築物法により巾員二、七米乃至四米の私道を存置しなければならないことになつている。本文の私道は九尺の巾員を有するに過ぎないから、本件物置の築造は原告に採つては容易ならぬ関心事である。）から、前記書面で書面到達の日から一週間以内に右各物置を収去するように要求したが光造はこれに応じなかつたので、原告は昭和二十六年五月十二日附翌十三日到達の書面で光造に対し賃貸借を解除する旨の意思表示をした。故に本件賃貸借はここに解除せられて終了したものというべきである。
（五） 仮に右解除もまた無効としても、光造は昭和二十六年五月中本件家屋の内二階の四畳半一室を訴外二平宗市に対し権利金二万円賃料一カ月二千円で無断転貸したので、原告は同月十二日附到達の書面で光造に対し賃貸借を解除する旨の意思表示をした。故に本件賃貸借はこれによつて解除せられて終了した。
（六） 仮に如上の解除もまた無効としても、原告はその後前記二平に対する転貸前に光造が氏名不詳の女に前記四畳半一室を無断転貸していたことを知つたので、本訴で右転貸を理由に賃貸借を解除する旨の意思表示をする。（この意思表示は昭和三十年十一月十八日の口頭弁論でなされた）故に本件賃貸借はこれによつて解除せられて終了した。
（七） 以上何れにしても本件賃貸借は既に終了し、被告らは原告に対し本件家屋を返還する義務（明け渡す義務）を負うに至つたのであるが、この義務に違反しその後も依然としてこれを占有し原告をして従前の賃料と同額の損害を蒙らせているばかりでなく、前記物置二棟をそのまゝ存置してその敷地約四坪を不法に占有し原告のこれが所有権を侵害し、更に昭和二十六年四月一日から本件賃貸借終了の日までの賃料の支払をも怠つているから、本件家屋の明渡及び昭和二十六年四月一日からその明渡の済むまで一ケ月千八百円の割合による賃料及び損害金の支払を求めると共に、併せて本件物置二棟を収去してその敷地約四坪を明け渡すべきことを求める次第である。
（八） なお、本件家屋の一ケ月の統制賃料額は昭和二十五年八月から昭和二十六年九月までは八百九十円六十二銭、昭和二十六年十月から昭和二十七年十一月までは八百三十五円七十三銭、昭和二十七年十二月から昭和二十八年三月までは千四百十七円八十八銭、昭和二十八年四月から昭和二十九年三月までは千四百四十四円九十銭、昭和二十九年四月から昭和三十年三月までは千七百九円六十九銭、昭和三十年四月からは千八百二十八円七十四銭である。
（九） 被告ら主張の（五）の事実中賃料の提供に関する点は否認し、同（六）の事実は争う。原告は数人の借家人若しくは間借人に立ち退いて貰つたことはあるが、それらの者は原告が縁故関係で賃貸し若しくは無断で入り込んだ者であり、且つ原告はその立退に当つては相当の延滞賃料若しくは損害金債務を免除してやつたり、相当の猶予期間を与えたりして家主としてつくすだけのことはつくしたのである。なお、大信工業株式会社には請求の趣旨記載の右側の一戸を賃貸しているが、それは前借家人の奥山哲夫が家を荒した後の修理を依頼した関係で賃貸したのであり、暴利を得んとして賃貸したものではない。〈立証省略〉
被告ら訴訟代理人は、「原告の請求を棄却する。訴訟費用は原告の負担とする。」との判決を求め、答弁として次のとおり述べた。
（一） 原告主張の（一）（二）の事実は認める。但し、当初の賃料は一ケ月八十円であつた。
（二） 同（三）の事実につき、原告主張のような解除の意思表示のあつたことは認めるが、その他は争う。昭和二十六年四月頃本件家屋に「ヤマトネオン株式会社営業所」という看板が掲げられたことはあるが、右は光造が中心となり大槻某及び湯山某の三名で共同事業を始め、将来これを会社組織にする予定で取り敢えず本件家屋の店舗の部分をその事務所としていたことによるものである。しかして、右共同事業はその後会社組織に改められることもなく、六ケ月位で廃止され、光造はその間共同事業の収益中からその事実上の使用に供していた自己の権利に属する電話の使用料として毎月千五百円の支払を受けていたに過ぎない次第であるから、これを転貸とする原告の主張は失当である。
（三） 同（四）の事実につき、光造が原告主張の私道上にその主張のような二棟の物置を設置したこと及び原告主張のような要求及び解除の意思表示のあつたことは認めるが、本件家屋の勝手口はもともと原告主張の私道に張り出しているのであつて、右物置は何れもその張出線内にあるものであり、その物置のために特別に私道の利用に差支を生ずるというような関係にあるものではない。そして、原告はこれが設置当時は黙認していたものである。
（四） 同（五）の事実につき、光造が二平宗市を一時的に本件家屋に同居させ、二階の四畳半一室を使用させたこと及び原告主張のような解除の意思表示のあつたことは認めるが、このことについては、光造は畳の取替、部屋の改造費として一万五千円の支払を受け、部屋の使用料として瓦斯、電気、水道料を含め一ケ月千円の支払を受けていたに過ぎない。戦後の住宅事情は、余裕住宅は極力これが解放を要請し、政府も国民にそのことを要望して来たのであるが、しからば、民法第六百十二条もこの趣旨に従つて制約を受くべきは当然であろう。この趣旨に添う光造の前記行為を以てその理由とする賃貸借の解除の如きは到底許さるべきではない。なお、二平は昭和二十六年九月頃早くも他に移転したものである。
（五） 同（六）の事実につき、賃料は昭和二十六年五月初旬同年四月分を現実に提供したが、原告はその受領を拒絶したので、爾後毎月これを東京法務局に弁済供託中である。
（六） 原告は弁護士でありながらその借家人らに対しあらゆる口実を以て明渡を迫り、その六戸の借家について見ても昭和二十一年頃から昭和二十六年五月頃までの間に七世帯の者に明渡をさせ、階上と階下とを別個の人に賃貸して莫大な権利金を収受し或は賃料の大巾の値上をして来ており、現に本件家屋と同一構造の家屋を権利金二十万円、期間三年、賃料一ケ月一万五千円で大信工業株式会社に賃貸している。（賃貸借の始期は昭和二十九年六月頃）これらの事実から推すると、本件家屋明渡の請求もこれを暴利を得て他に賃貸せんとする意図に出たものと考えられる。故に右請求は権利の濫用として許さるべきではない。〈立証省略〉
理由
原告主張の（一）（二）の事実は当事者間に争がない。もつとも、当初の賃料の定めについては争があるが、その争は事案の性質上本件の判断には影響のないものである。
一、本件家屋明渡及び損害金請求の当否について
この請求は原告主張の契約解除の意思表示が有効であることを前提とするものであるから、次に順次その有効か無効かを検討する。
（一） 昭和二十六年四月頃本件家屋に「ヤマトネオン株式会社営業所」という看板が掲げられたこと及びこのことに関し原告がその主張のような解除の意思表示をしたことは当事者間に争がないが、被告山内こめ、山内金太郎各本人尋問の結果を綜合すると、右看板の掲揚は山内光造が中心となり大槻某及び湯山某の三名で共同事業を始め、将来これを会社組織にする予定で取り敢えず本件家屋の店舗の部分をその事務所としていたことによるものであるが、この事務所としたというのは実は右店舗の部分に机一脚を持ち込み、前記湯山がここに通勤し、光造の権利に属する同所架設の電話の使用を許され共同事業遂行上の連絡をとつていたという程度のものであつたこと、右共同事業はその後会社組織に改められることもなく六ケ月位で廃止されたこと及び光造はその間共同事業の収益中からその事業上の使用に供していた前記電話の使用料として毎月千五百円の支払を受けていただけで当時の借家事情から考えてどうしても賃料と見なければならない程の金員の支払は受けていなかつたことが認められ、証人鈴木清一郎の証言中これに反する部分はたやすく信用し難く、他にその認定を動かすに足る証拠はないが、右認定の事実から推すと、光造が前記店舗を事務所としたのは、これを第三者に転貸し第三者の独立の占有を許したものではなく、これを例えば借家人がその親戚の者を一時好意的にその借家に同居することを許したという場合と類似の関係に立つものと考えられるから、これが無断転貸であることを理由としてなされた賃貸借解除の意思表示は無効といわなければならない。
（二） 山内光造が原告主張の私道上に本件物置二棟を築造したこと及びこのことに関し原告がその主張のような解除の意思表示をしたことは当事者間に争がない。そして、家屋の賃借人が、賃貸人がその家屋等のために設けている私道上に物置を築造することが賃借人の背信行為であることは論を待たないところであるが、被告山内こめ、山内金太郎各本人尋問の結果と検証の結果とを綜合すると、右私道は本来巾員表入口二米六十糎位（但し、その内約七十糎については本件家屋の屋根が張り出している部分がある。）裏入口一米九十六糎位、長さ目測五、六十米位であり、現在は右物置二棟の築造のためにその有効巾員を狭められているが、それでもなお本件家屋の左側面の部分で一米三十五糎乃至一米五十五糎位の有効巾員を有し、通常の私道としての使用には何らの差支もないこと、右二棟の物置は何れも素人造の土台もない板囲の堀立小屋であつて、何の造作もなく収去し得るものであること及び甲の物置は光造が本件家屋を賃借して間もなく屋内の煤けるのを避けるため炊事場として附設したものであつてその当時は原告もこれを黙認していたものであることが認められ、原告本人尋問の結果中これに反する部分はたやすく信用し難く、他にこの認定を左右するに足る証拠はない。しかして以上の事実関係からすると、光造の本件二棟の物置の築造が背信行為となるとはいつてもその程度は軽微であつて、賃貸借を継続し難い程のものではなく、賃貸人たる原告としてはこれが収去を得ればそれで満足すべきものと考えられるから、後記のように原告のその収去請求が認められる以上、光造の右物置二棟の築造を理由としてなされた賃貸借解除の意思表示もまた無効とする外はない。
（三） 山内光造が、二平宗市に対し本件家屋の内二階の四畳半一室を原告に無断で使用させたこと及びこのことに関して原告がこの主張のような解除の意思表示をしたことは当事者間に争がなく、そして、証人二平タツの証言と同証言により真正に成立したことが認められる甲第十号証の一とを綜合すると右使用関係は一種の転貸借であつて、光造はこれに関し権利金一万五千円を収受した上賃料として毎月千五百円（当初の二、三ケ月間は千三百円）の支払を受けていたことが認められ、これらが反証はないが、民法第六百十二条が、賃借人が賃貸人の承諾なしに賃借物を転貸したときには、賃貸人においてその賃貸借を解除することができる旨を規定したのは賃貸借は当事者間の信頼関係を基調とする継続的関係であるから将来長期に亘る信頼関係に危惧の念を生ぜしめるに足る不信行為がある場合は賃貸人にその賃貸借関係を断絶し得る自由を認めたものと考えられる。この見地に立つて本件を見るに本件賃貸借は昭和十九年以来長年に亘つて継続して来たものであるが、更に原告本人尋問の結果によると、右賃貸借は原告と光造との旧知関係に発端したものであつて、その信頼関係は極めて鞏固なものであることが認められ、また、前示二平の証言によると、二平宗市はいわゆる引揚者であつて住宅を探しあぐねていたものであることが認められるが、これらの事実と右転貸当時がなお深刻な住宅難の時代であつて貸間等についても有無相通ずることが一般に待望されていたこと及び右転貸は転貸とはいつても僅か四畳半の一室に関するものに過ぎないことを彼れ此れ斟酌するときは、右転貸借はこれを以て賃貸当事者間の信頼関係を破壊するものとは考えられないから、右転貸を理由としてなされた賃貸借解除の意思表示は無効というべきである。
（四） 証人二平タツの証言によると、山内光造は、本件家屋の内二階の四畳半一室を前記のように二平宗市に転貸する直前まで氏名不詳の女に転貸していたことが窺われるけれども、転貸が解消して数年も後にこれを理由として賃貸借を解除するというようなことは求めて平地に波乱を起すものであり、法律が転貸を理由とする賃貸借の解除権を認めた趣旨を逸脱するものであるから、右転貸を理由として賃貸借を解除する旨の原告の主張は採用することができない。
これを要するに、原告主張の解除はすべて無効であるからその有効であることを前提とする原告の本件家屋明渡及び損害金の請求は何ら理由のないものといわなければならない。
二、本件物置収去及びその敷地明渡請求の当否について
被告が原告主張の私道約四坪をその上に本件二棟の物置を築造し占有していることは当事者間に争がない。そして、被告らの右物置の築造が被告らの本件家屋賃借人としての正当行為ではなくてむしろ背信行為に該当するものであることは先に認定したとおりであるが、さすれば、被告らが本件家屋の賃借人であることを外にしてその占有権原について何らの主張も立証もない本件では、右占有は不法であつて被告らは原告に対し本件二棟の物置を収去してその敷地約四坪を明け渡す義務を免れ得ないものというべきである。
三、延滞賃料請求の当否について
被告らは昭和二十六年四月分の賃料を同年五月初旬現実に提供したが原告はその受領を拒絶したと主張し、被告山内金太郎はその尋問で同趣旨の供述をするけれども右供述は原告本人尋問の結果と対照してたやすく信用し難く、他に右提供の事実を認めるに足る証拠はない。故にたとえ被告らがその主張のような供託をしたとしてもその供託は無効というべきである。原告はその最後の予備的請求原因で本件賃貸借は昭和三十年十一月十八日限り解除となつたと主張するのであるから、原告が本訴で請求する延滞賃料は結局昭和二十六年四月一日から前同日までのそれということに帰着する。しかして、賃料が昭和二十六年四月一日当時から既に一ケ月千八百円に値上されていたことは被告らの認めるところであるけれども、原告の主張によると本件家屋の統制賃料額は昭和二十五年八月から昭和二十六年九月までは一ケ月八百九十円六十二銭、翌十月から昭和二十七年十一月までは同八百三十五円七十三銭、翌十二月から昭和二十八年三月までは同千四百十七円八十八銭、翌四月から昭和二十九年三月までは同千四百四十四円九十銭、翌四月から昭和三十年三月までは同千七百九円六十九銭、翌四月からは同千八百二十八円七十四銭であるから、前記値上はその範囲に限つて有効というべく、従つて被告らは原告に対し各自（共同賃借人の賃料債務は特別の事情のない限り不可分債務と解すべきである）昭和二十六年四月一日から昭和三十年十一月十八日までの延滞賃料として七万四千二百六十円五十四銭（昭和二十六年四月一日から同年九月三十日まで一ケ月八百九十円六十二銭の割合による賃料五千三百四十三円七十二銭、同年十月一日から昭和二十七年十一月三十日まで同八百三十五円七十三銭の割合による賃料一万一千七百二十二銭、同年十二月一日から昭和二十八年三月三十一日まで同千四百十七円八十八銭の割合による賃料五千六百七十一円五十二銭、同年四月一日から昭和二十九年三月三十一日まで同千四百四十四円九十銭の割合による賃料一万七千三百三十八円八十銭、同年四月一日から昭和三十年三月三十一日まで同千七百九円六十九銭の割合による賃料二万五百十六円二十八銭同年四月一日から十一月十八日まで同千八百円の割合による賃料一万三千六百円八十銭）の支払義務を有すべきもそれ以上の賃料支払義務を有しないものといわなければならない。
よつて原告の本訴請求を以上認定の趣旨に従つて取捨し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法第九十二条、仮執行の宣言につき同法第百九十六条をそれぞれ適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 田中盈）